5 DÒNG TIỀN CHỦ ĐẠO CHẢY VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2022

Dù chịu nhiều ảnh hưởng và tác động bởi đại dịch Covid-19, lĩnh vực bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng đóng góp khoảng 7 – 8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 40 ngành nghề khác nhau, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, năm 2022 thị trường bất động sản sẽ nhận được nhiều tín hiệu và xung lực tích cực cho sự hồi phục và tăng trưởng hơn năm 2020 và 2021, cả về tổng cung, tổng cầu và giá cả, cũng như quy mô và cơ cấu dòng tiền.

Cụ thể, về quy mô, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản sẽ được cải thiện cùng chiều với với quá trình phục hồi chung của nền kinh tế, với quy mô và sự tăng tốc giải ngân đầu tư công, sự cải thiện năng lực, kết quả kiểm soát dịch bệnh ở Việt Nam và các nước khu vực, trên thế giới.

Về cơ cấu dòng tiền, sẽ nổi lên một số động thái chủ đạo đến từ nhiều phía như vốn vay ngân hàng, vốn do doanh nghiệp huy động trực tiếp trên thị trường vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công, vốn FDI…

Việt Nam đang và sẽ triển khai quyết liệt và thành công chiến lược bao phủ diện rộng tiêm vắc-xin để đạt miễn dịch cộng đồng vào đầu năm 2022. Đây chính là căn cứ, điều kiện quan trọng bậc nhất để giúp nhiều hoạt động kinh tế nói chung, sự cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản nói riêng, dần hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ trở lạị ngay từ quý IV/2021 và cả năm 2022.

Tâm lý chờ đợi sẽ vẫn khá đậm trong cộng đồng nhà đầu tư nhưng khách hàng vẫn sẽ kỳ vọng và gửi niềm tin vào các dự án được quản lý bởi các thương hiệu vận hành quốc tế có uy tín. Thay vào đó, khách hàng sẽ hạn chế quan tâm đến những chương trình cam kết lợi nhuận cao mà thiếu điều kiện bảo đảm tin cậy.

Đặc biệt, các doanh nghiệp, nhà đầu tư càng chịu nhiều tác động bởi dịch Covid-19 thì tâm lý muốn quay trở lại tái hồi phục và phát triển càng lớn. Vì vậy, năm 2022 chính là năm có nhiều xung lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Dòng tiền từ vốn vay ngân hàng vẫn là dòng vốn chính chảy vào thị trường bất động sản.

Đó là nhờ chủ trương chung của Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ổn định lãi suất huy động và cho vay thấp; thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi vay, tạm thời giữ nguyên nhóm nợ đối với các khoản vay phù hợp quy định của Ngân hàng Nhà nước và xem xét cho khách hàng vay vốn để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh…

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2020, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, dù 3 năm nay có xu hướng giảm dần. Dư nợ tín dụng 6 tháng đầu năm 2021 ước tăng 5,5 – 6% (so với mức tăng 4,8% của tín dụng nông nghiệp, nông thôn; tăng 3,9% của tín dụng DNNVV; tăng 9% của tín dụng xuất khẩu; tăng 6,94% của tín dụng công nghiệp hỗ trợ và tăng 14,5% của lĩnh vực doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao).

Theo Cục Thống kê Hà Nội, tính đến hết tháng 4/2021, dư nợ cho vay ngân hàng ở Hà Nội đạt 2.035 nghìn tỷ đồng; trong đó, cho vay bất động sản đạt 423 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 20,8% tổng dư nợ cho vay. Tính đến cuối tháng 10/2021, các tổ chức tín dụng đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho trên 500.000 khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch, với dư nợ trên 260.000 tỷ đồng; lũy kế giá trị nợ đã cơ cấu từ 23/1/2020 khoảng 550.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng đã miễn, giảm, hạ lãi suất cho trên 1,9 triệu khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch với dư nợ gần 3,79 triệu tỷ đồng; lũy kế từ 23/1/2020 đến cuối tháng 10/2021, tổng số tiền lãi tổ chức tín dụng đã miễn, giảm, hạ cho khách hàng khoảng 31.400 tỷ đồng; đồng thời, cho vay mới lãi suất thấp hơn so với trước dịch với doanh số lũy kế từ 23/01/2020 đến nay đạt trên 7 triệu tỷ đồng cho hơn 1,2 triệu khách hàng. Lũy kế từ ngày 23/01/2020 đến nay, tổng số tiền lãi các TCTD miễn, giảm cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 là gần 26.000 tỷ đồng.

Đến ngày 08/11/2021, Ngân hàng Nhà nước đã tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội số tiền 749,52 tỷ đồng để cho vay theo Nghị quyết số 68/NQ-CP. Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân trên 63 tỉnh, thành phố với số tiền 750 tỷ đồng đối với 1.449 đơn vị sử dụng lao động để trả lương ngừng việc và trả lương phục hồi sản xuất cho 209.280 lượt người lao động.

Những giải pháp tín dụng trên đã và đang tạo cộng hưởng tác động tích cực hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp và người lao động vượt qua khó khăn…

Ngoài vốn vay ngân hàng thì vốn do doanh nghiệp huy động trực tiếp trên thị trường vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công và vốn FDI sẽ là 4 dòng vốn có vai trò lớn trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là năm 2022.

Thứ nhất, vốn do doanh nghiệp huy động trực tiếp trên thị trường vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng. Đây là kết quả kỳ vọng của việc ban hành Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định  20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã cho phép bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024…

Thứ hai, dòng vốn tự thân doanh nghiệp cũng được cải thiện. Đây là kết quả tổng hợp từ hỗ trợ Nhà nước và sự hồi phục thị trường, cùng với sự nỗ lực chủ quan và năng động của mỗi doanh nghiệp. Trong đó, sự hỗ trợ từ chính sách tài chính – thuế của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, nhất là việc kéo dài thời gian nộp thuế và giảm bớt gánh nặng các nghĩa vụ tài chính gắn với dịch Covid-19 đang được thực hiện cho cả năm 2020 – 2021 – 2022 giúp ngân hàng và doanh nghiệp có thêm nguồn lực giá rẻ cho hỗ trợ tài chính trong kinh doanh bất động sản.

Trong năm 2021, làn sóng thứ tư dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, bùng phát ở nhiều địa phương, xâm nhập vào các trung tâm kinh tế, đô thị lớn, khu công nghiệp, khu chế xuất… ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sản xuất kinh doanh, tăng trưởng, phát triển kinh tế – xã hội, bào mòn sức chống chịu của doanh nghiệp và người dân… Để đối phó với dịch bệnh chưa có tiền lệ này, nhiều biện pháp tài chính – tiền tệ chưa có tiền lệ cũng được gấp rút triển khai. Đặc biệt, Quốc hội và Chính phủ đã kịp thời sửa đổi, ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân, người lao động. Chính phủ cho phép coi khoản chi ủng hộ, tài trợ của doanh nghiệp, tổ chức cho các hoạt động phòng, chống dịch Covid-19 là chi phí hợp lý, hợp lệ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Tiếp tục gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2021. Điều chỉnh giảm thu một số khoản phí, lệ phí nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Dự kiến cả năm 2021, các cấp, các ngành thực hiện miễn, giảm, gia hạn thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí với tổng số tiền khoảng 118 nghìn tỷ đồng, trong đó số thuế, tiền thuê đất được gia hạn khoảng 115 nghìn tỷ đồng, số tiền thuế, phí, lệ phí được miễn, giảm khoảng 3 nghìn tỷ đồng. Trong 9 tháng đầu năm 2021 đã miễn, giảm, giãn gần 93,1 nghìn tỷ đồng tiền thuế, phí, lệ phí và tiền thuê đất, gồm: 78,5 nghìn tỷ đồng gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất; 14,6 nghìn tỷ đồng miễn, giảm thuế, phí, lệ phí. Trong tháng 9/2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý miễn, giảm thuế GTGT, TNDN với quy mô khoảng 21,3 nghìn tỷ đồng. Đồng thời, Chính phủ tiếp tục ban hành, thực hiện các chính sách bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ người lao động, nhóm yếu thế.

Thứ ba, vốn đầu tư công cũng tạo xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp làm tăng quy mô và định hướng dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản. Năm 2022, Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp sẽ có thêm nhiều áp lực và quyết tâm chính trị trong triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản và phát triển bất động sản đa dạng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội theo định hướng và mục tiêu Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm 2021 – 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2025 mới của quốc gia và mỗi địa phương, lĩnh vực, ngành trên cả nước; Đồng thời, khuyến khích nâng cấp cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương…

Thứ tư, dòng vốn FDI chảy vào thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đứng thứ hai về quy mô trong tổng vốn thu hút được cả năm như thông lệ mọi năm. Thậm chí, có thể năm 2022 sẽ có sự gia tăng đột biến dòng FDI đổ vào thị trường này, gắn với sự phục hồi của du lịch, gia tăng xu hướng tái cơ cấu các chuỗi cung ứng công nghiệp trong khu vực; với kế hoạch triển khai các dự án xây dựng các thành phố thông minh và các dự án lớn khác trên phạm vi cả nước.

Giải pháp thúc đẩy dòng tiền cho thị trường bất động sản năm 2022

Để duy trì và cải thiện dòng tiền cho thị trường bất động sản từ nguồn tín dụng ngân hàng trong năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin của các chủ nợ, của thị trường và đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án và mục đích sử dụng vốn vay; coi trọng hợp tác với các chủ nợ và khách hàng trong công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn đúng mục đích, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Để duy trì độ nóng, lợi ích tích cực nhằm huy động vốn lớn trên thị trường tài chính thông qua trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần bảo đảm chất lượng sản phẩm và uy tín của doanh nghiệp phát hành; cung cấp thông tin minh bạch đầy đủ theo quy định và hỗ trợ các hoạt động kiểm soát, kiểm tra của các cơ quan chức năng, từ đó giảm thiểu các rủi ro và hành vi lạm dụng, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và chính mình.

Theo Realtimes.vn